Вносится депутатом Государственной Думы А. В. Чуевым

ЗАКОНОПРОЕКТ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН “О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)», НАПРАВЛЕННЫХ НА ОБЛЕГЧЕНИЕ ОБОРОТА ОБРЕМЕНЕННОГО ИПОТЕКОЙ ИМУЩЕСТВА”. Вносится депутатом Государственной Думы А.В.Чуевым

Статья 1. Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2001, N 46, ст. 4308; 2002, N 7, ст. 629; N 52, ст. 5135; 2004, N 6, ст. 406; N 27, ст. 2711, 2005, N 1 (часть 1), ст. 42) следующие изменения и дополнения:

Абзац третий пункта 1 статьи 1 дополнить после слов «остается у залогодателя в его» словами «распоряжении,».

В пункте 1 статьи 37 слова «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» исключить. Пункт 2 статьи 37 исключить.

Статью 39 исключить.

В абзаце первом пункта 1 статьи 40 слова «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель» словом «Залогодатель».

В абзаце первом пункта 1 статьи 47 слова «, если договором не предусмотрено иное, » исключить.

В абзаце первом пункта 3 статьи 47 слова «Если договором не предусмотрено иное, к лицу» заменить словами «К лицу».

В пункте 4 статьи 50 слова «39» исключить.

Статья 2. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Президент Российской Федерации

Пояснительная записка

Пояснительная записка к проекту Федерального закона “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», направленных на облегчение оборота обремененного ипотекой имущества”." Самым массовым видом «ипотеки» в России является в настоящее время ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (статья 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее Закон.

Однако, если вчитаться в текст Закона, можно убедиться, что несмотря на все разговоры об ипотеки, ипотеки в современной России нет. Вместо ипотеки мы имеем столь знакомую нам продажу в рассрочку (продажу в кредит).

Действительно, нормы Закона практически лишают права залогодателя распоряжаться обременным ипотекой имуществом, а ведь именно в этом праве и заключается суть ипотеки в отличие от продажи в рассрочку (Статья 489. Оплата товара в рассрочку.

Так, пункт 1 статьи 37 Закона «Отчуждение заложенного имущества» гласит: «1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». Но какой же залогодержатель даст просто так свое согласие и тем более предусмотрит его договором ипотеки?

Конечно, формально нормы Закона отличаются от норм статьи 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Оплата товара, проданного в кредит». Там, «в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров».

Закон об ипотеке предусматривает более сложную процедуру обращения взыскания на обремененное ипотекой имущество, в том числе и путем продажи с публичных торгов (именно такой порядок установлен в отношении жилых домов и квартир), но суть в обоих случаях одна: Покупатель не вправе распоряжаться приобретенным имуществом до того момента, пока не выплатит всю причитающуюся сумму.

Совершенно очевидно, что такое условие ставить владельца имущества, обремененного ипотекой, в крайне невыгодные условия. Он может быть поставлен в необходимость в краткий срок продать принадлежащее ему имущество: например, при переезде в другой город, или при изменении финансового положения, препятствующего дальнейшим выплатам.

Продажа вообще, а тем более продажа недвижимости зависит от возможности быстро принять решение – сегодня есть хороший покупатель, а через день он уже нашел себе что-то иное. А в сложившейся ситуации залогодержатель (обычно банк или кредитная организация) могут затягивать выдачу разрешения на продажу, обставлять его различными условиями, не связанными с договором ипотеки, и просто отказать.

Продаже же с торгов, в экстренной ситуации, как правило дает меньшую стоимость реализуемого имущества, кроме того, залогодержатель может использовать для участия в торгах (в той или иной форме) долговые обязательства залогодателя, и еще увеличить свою долю вырученной на торгах суммы за счет залогодателя.

Таким образом, залогодатель и залогодержатель поставлены в крайне неравное положение, и залогодержатель (обычно банк или кредитная организация) имеет все преимущества. И это при том условии, что для защиты залогодержателя Закон об ипотеке предусматривает весь арсенал правовых механизмов: обязательную регистрацию ипотеки, право проверять состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, и при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества предпринимать меры и.т.д.

Ипотечный кредит всегда выдается только под часть стоимости приобретаемой недвижимости (остальную сумму залогодержатель должен изыскать сам), банки и кредитные организации имеют возможность оплачивать дорогостоящие услуги профессиональных юристов для ведения договоров и.т.д. И, несмотря на это, залогодержатель поражен в своих правах.

Вполне возможно, что даже при этих условиях правовое сознание наших граждан не доросло ни до чего иного, кроме как покупка в рассрочку, что ослабление ограничений на распоряжение обремененным имуществом приведет к массовому нарушению прав залогодержателей, но тогда не надо называть существующий механизма ипотекой, а следует открыто назвать его покупкой жилья в рассрочку. В настоящее же время вся разработанная и сложная конструкция ипотеки стоит, подобно роскошным воротам, в чистом поле, никуда не ведя.

На устранение необоснованных ограничений в распоряжении залогодателя принадлежащим ему имуществом и направлен настоящий законопроект. Кроме того, устранены и необоснованные ограничения на отчуждение своего права залогодержателем.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)