Вносится депутатом Государственной Думы А. В. Чуевым
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)", НАПРАВЛЕННЫХ НА ОБЛЕГЧЕНИЕ ОБОРОТА ОБРЕМЕНЕННОГО ИПОТЕКОЙ ИМУЩЕСТВА".
проект
Статья 1. Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2001, N 46, ст. 4308; 2002, N 7, ст. 629; N 52, ст. 5135; 2004, N 6, ст. 406; N 27, ст. 2711, 2005, N 1 (часть 1), ст. 42) следующие изменения и дополнения:
Абзац третий пункта 1 статьи 1 дополнить после слов "остается у залогодателя в его" словами "распоряжении,".
В пункте 1 статьи 37 слова "лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" заменить словами "если иное не предусмотрено законом". Пункт 2 статьи 37 исключить.
Статью 39 исключить.
В абзаце первом пункта 1 статьи 40 слова "Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель" словами "Если иное не предусмотрено федеральным законом, залогодатель".
В абзаце первом пункта 1 статьи 47 слова ", если договором не предусмотрено иное, " исключить.
В абзаце первом пункта 3 статьи 47 слова "Если договором не предусмотрено иное, к лицу" заменить словами "К лицу".
В пункте 4 статьи 50 слова ", 39" исключить.
Статья 2. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
Президент Российской Федерации
Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", направленных на облегчение оборота обремененного ипотекой имущества".
Самым массовым видом "ипотеки" в России является в настоящее время .ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (статья 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее Закон.
Однако, если вчитаться в текст Закона, можно убедиться, что несмотря на все разговоры об ипотеки, ипотеки в современной России нет. Вместо ипотеки мы имеем столь знакомую нам продажу в рассрочку (продажу в кредит).
Действительно, нормы Закона практически лишают права залогодателя распоряжаться обременным ипотекой имуществом, а ведь именно в этом праве и заключается суть ипотеки в отличие от продажи в рассрочку (Статья 489. Оплата товара в рассрочку . Так, пункт 1 статьи 37 Закона "Отчуждение заложенного имущества" гласит:
"1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке".
Но какой же залогодержатель даст просто так свое согласие и тем более предусмотрит его договором ипотеки?
Конечно, формально нормы Закона отличаются от норм статьи 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации "Оплата товара, проданного в кредит". Там, "в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров".
Закон об ипотеке предусматривает более сложную процедуру обращения взыскания на обремененное ипотекой имущество, в том числе и путем продажи с публичных торгов (именно такой порядок установлен в отношении жилых домов и квартир), но суть в обоих случаях одна:
Покупатель не вправе распоряжаться приобретенным имуществом до того момента, пока не выплатит всю причитающуюся сумму.
Совершенно очевидно, что такое условие ставить владельца имущества, обремененного ипотекой, в крайне невыгодные условия. Он может быть поставлен в необходимость в краткий срок продать принадлежащее ему имущество: например, при переезде в другой город, или при изменении финансового положения, препятствующего дальнейшим выплатам.
Продажа вообще, а тем более продажа недвижимости зависит от возможности быстро принять решение - сегодня есть хороший покупатель, а через день он уже нашел себе что-то иное. А в сложившейся ситуации залогодержатель (обычно банк или кредитная организация) могут затягивать выдачу разрешения на продажу, обставлять его различными условиями, не связанными с договором ипотеки, и просто отказать.
Продаже же с торгов, в экстренной ситуации, как правило дает меньшую стоимость реализуемого имущества, кроме того, залогодержатель может использовать для участия в торгах (в той или иной форме) долговые обязательства залогодателя, и еще увеличить свою долю вырученной на торгах суммы за счет залогодателя.
Таким образом, залогодатель и залогодержатель поставлены в крайне неравное положение, и залогодержатель (обычно банк или кредитная организация) имеет все преимущества.
И это при том условии, что для защиты залогодержателя Закон об ипотеке предусматривает весь арсенал правовых механизмов: обязательную регистрацию ипотеки, право проверять состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, и при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества предпринимать меры и.т.д.
Ипотечный кредит всегда выдается только под часть стоимости приобретаемой недвижимости (остальную сумму залогодержатель должен изыскать сам), банки и кредитные организации имеют возможность оплачивать дорогостоящие услуги профессиональных юристов для ведения договоров и.т.д.
И, несмотря на этой, залогодержатель поражен в своих правах.
Вполне возможно, что даже при этих условиях правовое сознание наших граждан не доросло ни до чего иного, кроме как покупка в рассрочку, что ослабление ограничений на распоряжение обремененным имуществом приведет к массовому нарушению прав залогодержателей, но тогда не надо называть существующий механизма ипотекой, а следует открыто назвать его покупкой жилья в рассрочку. В настоящее же время вся разработанная и сложная конструкция ипотеки стоит, подобно роскошным воротам, в чистом поле, никуда не ведя.
На устранение необоснованных ограничений в распоряжении залогодателя принадлежащим ему имуществом и направлен настоящий законопроект. Кроме того, устранены и необоснованные ограничения на отчуждение своего права залогодержателем.
Финансово-экономическое обоснование проекта Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", направленных на облегчение оборота обремененного ипотекой имущества".
В связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", направленных на облегчение оборота обремененного ипотекой имущества" расходов из Федерального бюджета не требуется, однако требуется перераспределение уже выделенных средств.